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Coworking Spaces

Arbeiten Coworking Spaces profitabel?

Inspire 9 in Melbourne, bevor und während sie in eine neue, größere Location zogen.

Nexudus - The white-lable management system for coworking spaces
The Profitability Of Coworking Spaces
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Die meisten Coworking Spaces verzichten auf versteckte Zusatzpreise und arbeiten ohne langfristige Verträge, die sich schleichend über mehrere Monate oder Jahre verlängern. Ihre Geschäftsmodelle unterscheiden sich stark von anderen Unternehmen. Eine kollaborative Atmosphäre zwischen ihnen und ihren Mitgliedern basiert auf gegenseitigem Vertrauen und nicht das maximale Ausquetschen des Feldes, das sie bestellen. Doch sind sie damit erfolgreich, wenn bisher 'nur' 40% aller Coworking Spaces profitabel arbeiten? Ja, sind sie, wenn man einige ganz einfache Besonderheiten berücksichtigt.

Jeder sollte von seiner Arbeit leben können, auch Betreiber von Coworking Spaces. Die zweite weltweite Coworking Befragung zeigt, die überwiegende Mehrheit der Spaces erreicht nach spätestens zwei Jahren die Gewinnzone. Die großen leben von der Anzahl ihrer Mitglieder, die mittelgroßen – vor allem in der Startphase - indirekt über den Zweitjob ihrer Betreiber. Richtig schlecht steht es dagegen für Betreiber von Spaces, die nur wenige Leute aufnehmen können und gleichzeitig keinen passenden Zweitjob ausüben.

Mitglieder profitieren schneller als Betreiber

Eine Gemeinsamkeit teilen alle Coworking Spaces. Ihre Mitglieder profitieren schneller von der Arbeit in den kollaborativen Räumen. Betreiber müssen für die Eröffnung zunächst einmal in den Space investieren. Sie übernehmen das größte Risiko, sie bringen den Laden in seiner schwierigsten Zeit, in der Startphase, zum Laufen. Es dauert einige Zeit, bevor sich diese Ausgaben rechnen.

Die Einnahmen: Schreibtischplätze sind das Zentrum, aber nicht alles

Den größten Teil ihrer Einnahmen verdienen Coworking Spaces - wenig überraschend - über die Vermietung von Arbeitsplätzen (61%), etwa jeder zehnte Space vermietet sogar ausschließlich nur Schreibtische. Jeweils zehn Prozent der Einnahmen erhalten sie im Schnitt über die kostenpflichtige Bereitstellung von Meeting Spaces und Eventräumen. Getränke & Essen (5%), sowie der Verkauf von Tickets für Workshops und ähnliche Veranstaltungen (5%) bringen weitere Einnahmen.

Anders als in Business Centren interessieren sich nur wenige der Mitglieder für Virtual Office Dienste (3% der Einnahmen). Immerhin ein Drittel der Coworking Spaces bietet all diese genannten Leistungen als Inklusivpakete ohne zusätzliche Kosten an - also inklusive Pakete, welche die Nutzung der meisten Infrastruktur wie Meetingräume bereits enthält.

Je mehr Mitglieder sie betreuen, also je größer die Coworking Spaces sind, desto mehr nehmen sie über Meetingräume ein. Auch Virtual Office Leistungen werden etwas häufiger genutzt.

Weitere Quellen stellen einmalige Mitgliedsgebühren, Merchandising, staatliche Unterstützung, Leistungen wie Festtelefone, Auftragsarbeiten, Vermietung von Einzelbüros oder der Verkauf von Bildern in der spaceeigenen Galerie dar.

Können Coworking Spaces auch profitabel betreiben?

Im Schnitt erreichen 40% aller Coworking Spaces nach eigener Aussage die Gewinnzone über den Spacebetrieb. Diese Zahl verdeckt allerdings zentrale Besonderheiten. Nur die wenigsten Unternehmen erzielen in den ersten Monaten ihrer Existenz bereits Gewinne. Für eine junge Industrie, wie die der Coworking Spaces, ist diese simple Gesetzmäßigkeit umso bedeutender. Schließlich startete die Hälfte(!) aller Coworking Spaces weltweit erst in diesem Jahr.

Ein weitere wichtige Einschränkung besteht darüberhinaus in der Unternehmensform. Wenn 13% aller Coworking Spaces als Non-Profit-Organisation operieren, stehen weniger die ökonomischen als die direkten sozialen Gewinne im Vordergrund, zumindest auf Spaceebene.

Außerdem gehen 74% (!) aller Betreiber neben dem Management ihres Coworking Spaces einem weiteren Job nach. Wie bei vielen Coworkern besitzen die positiven Auswirkungen auf ihren eigentlichen Beruf vermutlich ebenfalls eine starken Einfluss auf die Entscheidung, in einem Coworking Space zu arbeiten. Nur mit dem Unterschied, dass ihnen der Space gleich gehört.

Neben den vielen individuellen Eigenschaften, die einen Coworking Space erfolgreich oder weniger erfolgreich zum Laufen bringen, sind für das Erreichen der „Gewinnzone“ daher vornehmlich drei Merkmale entscheidend: Zahl der Mitglieder, Alter der Spaces & die Abhängigkeit von Zweitjobs der Betreiber.

Je mehr Mitglieder ein Coworking Space besitzt, desto profitabler wirtschaftet er

Ob überraschend oder nicht, diese Logik macht auch vor dem Geschäftsmodell der Coworking Spaces nicht halt. 70% aller privat betriebenen Coworking Spaces, die 50 Mitglieder und mehr betreuen, arbeiten in der Gewinnzone – 'nur' etwa jeder Fünfte schreibt Verluste. Coworking Spaces mit 10 bis 49 Mitgliedern liegen etwa im Schnitt der bereits besprochenen 40%. Je mehr Mitglieder sie aufnehmen, desto stärker reduzieren sie ihre Verluste auf Null.

Ein richtiges Zuschussgeschäft ist es dagegen für privat betriebene Spaces mit weniger als zehn Mitgliedern (56%). Auch wenn sie selbst weniger Miete und Betriebskosten zahlen, erzielt nur ein Viertel von ihnen bisher einen direkten Gewinn.

Es existiert ein offensichtlicher und statistisch belegter Zusammenhang zwischen der Mitgliederzahl und dem Alter eines Spaces. Weil sich unter den kleinen Spaces besonders viele junge befinden, ist daher auch die Entwicklung mit ihrem Alter entscheidend. Viele besitzen anfangs noch Platz für weitere Mitglieder - allerdings endet die Verbindung zwischen Alter und Mitgliederzahl, wenn sie nicht in größere Räume ziehen.

Je länger der Coworking Space besteht, desto besser läuft er

Erfolgreiche Coworking Spaces gewinnen mehr Mitglieder, etablieren sich darüber oder expandieren. Weniger erfolgreiche Spaces schließen. Letztere Fälle treten allgemein seltener auf. Neun (!) von zehn privat betriebene Coworking Spaces, die länger als zwei Jahre im Betrieb sind, beglücken dagegen das Finanzamt mit ihren Gewinnen. Zwischen dem ersten und zweiten Jahr arbeitet schon knapp die Hälfte aller Coworking Spaces profitabel. Die jüngsten unter ihnen fahren wegen ihrer Startphase die höchsten Verluste ein.

Weil 50% aller Coworking Spaces noch nicht älter als zwölf Monate sind, ziehen sie den Schnitt für alle deutlich nach unten. Die häufig negativ bewerteten Gewinnaussichten für den Coworking Markt resultieren daher aus dem jungen Alter der Industrie, in der sich die Mehrheit der Spaces auf grund der vielen Neugründungen noch beweisen müssen. Interessanterweise bewerten junge Spaces die Gewinnaussichten anderer Spaces in ihrer Umgebung jedoch positiver als Space-Betreiber, die schon länger dabei sind. Ob dabei die alten die jungen bewerten und umgekehrt, können wir jedoch nicht belegen.

Richtig ist, Coworking ist keine Cash Cow, die sich in einem Tag melken lässt. Genauso wenig, wie neue Coworker bereits nach wenigen Tagen in vollen Umfang von den Vorteilen einer Arbeit in den Coworking Spaces umfassend profitieren können. Es gibt kein 'Coworking to go', zumindest schmecken die reiferen Versionen besser. Vertrauen braucht Zeit, der Aufbau eines Mitgliederstamm ebenfalls.

Auch kleine Coworking Spaces können profitabel arbeiten, es dauert nur länger...

Wie entwickeln sich Coworking Spaces, wenn sie nur eingeschränkte Raumkapazitäten besitzen und ihre Mitgliederzahl nicht beliebig erhöhen können? Selbst Spaces mit einer Kapazität von weniger als 30 Mitgliedern arbeiten nach zwei Jahren profitabel, zumindest knapp zwei Drittel von ihnen. Ein Drittel schreibt auch nach dieser Zeit noch Verluste. Bei den großen Brüdern und Schwestern mit 30 und mehr Mitgliedern verließen dagegen die Verlustzone und zahlen nicht mehr drauf..

Die Zahlen erlauben die Vermutung, dass etwa jeder dritte bis vierte privat organisierte Coworking Space mit weniger als 30 Mitgliedern nach zwei Jahren von einer Pleite bedroht ist. Insgesamt beträfe es etwa 6% aller Coworking Spaces, und weitere 7%, falls eine schwarzen Null nicht für ein ausreichendes Einkommen sorgt.

Die Unterscheidung zwischen direktem und indirektem Gewinn ist jedoch gerade bei den kleineren Spaces entscheidend, wenn gerade bei ihnen die Betreiber weiteren Jobs nachgehen.

Ein guter Coworking Space ist um die Jobs seiner Mitglieder gebaut. Durch die Arbeit in den neuen kollaborativen Arbeitsräumen erweitern sie ihre beruflichen Netzwerke, halten ihr Wissen auf dem neuesten Stand. Knapp 40% der Coworker geben auch an, höhere Einkommen zu erzielen. Was für die Coworker funktioniert, sollte daher erst recht für die Betreiber gelten. Gerade in den kleineren Spaces sind sie durch ihren Zweitjob nichts anderes als Coworker.

Mit einem Zweitjob lebt es sich besser, vor allem am Anfang

Diese Gründe stehen vermutlich sogar an erster Stelle, um sich für den Aufbau eines eigenen, kleinen Coworking Spaces zu entscheiden. Die Investitionen, die sie dabei tätigen, sind ungleich höher als die ihrer einfachen Mitglieder, jedoch auch ihre Möglichkeiten, den Space nach eigenen (Design-)Vorstellungen für ihr Unternehmen zu formen. Gerade in den kleinen Spaces – wie die Ergebnisse der ersten und zweiten weltweiten Coworking Befragung zeigen.

Diejenigen, die weiterhin ihren weiteren Jobs nachgehen, erzielen am Anfang wegen der hohen Investitionskosten durchschnittlich geringere Einkommen als viele ihrer Mitglieder, aber ihre Einkommen liegen über denen der Betreiber, die ausschließlich vom Management des Coworking Spaces leben möchten.

Der Coworking Space boostet in diesen Fällen ihre Zweitjobs, genauso wie die Jobs der anderen Coworker. Viele Betreiber genügt es daher vermutlich bereits, den reinen Betrieb des Coworking Spaces schnell in eine schwarze Null zu führen. Den eigentlichen Gewinn erzielen sie eher indirekt - über ihre anderen Jobs.

Diese Strategie ist mit vielen Risiken verbunden, der Zweitjob muss zum Coworking Space passen. Nicht nur beruflich, er muss sich auch vom zeitlichen Aufwand mit der Betreuung des Coworking Spaces vertragen. Wenn sich die Betreiber nicht genügend um ihren Space kümmern, bleiben die Mitglieder aus. Wenn sie dagegen wegen der Betreuung von weniger als dreißig Mitgliedern keine Zeit für einen anderen Jobs nehmen, leidet mit höherer Wahrscheinlichkeit ihr Einkommen darunter. Man könnte auch einwenden, zwei Jobs erhöhen generell die Einkommen. Die täglich dafür zur Verfügung stehende Zeit ist jedoch beschränkt.

Deshalb starten selbst kleine Spaces vermutlich häufiger mit mehr als einem Gründer, damit sie genügend Kapazitäten für den Space ebenso wie für ihre anderen Jobs finden. Sie teilen sich die Arbeit für den Coworking Space. Bei den Einkommen ist jedoch unerheblich, ob ein oder zwei Gründer an den Start gehen, zu viele Gründer senken darüber hinaus wieder die Einkommen.

Die Situation in Zahlen ausgedrückt: 64% der Vollzeitbetreiber von Spaces mit weniger als dreißig Mitgliedern erzielen aus ihrer Sicht ein durchschnittliches bis überdurchschnittliches Einkommen im Vergleich zum Rest der arbeitenden Bevölkerung. Liegt dies insbesondere an einem zu geringerem Platzangebot, sieht es noch düsterer aus. Bei Spacebetreibern mit mindestens einem weiteren Job liegt der Anteil dagegen bei 79%. Bei normalen Coworkern sind es 83%.

Mit der Anzahl der Mitglieder legen alle Betreiber bei ihren Einkommen zu, egal ob mit ohne weiteren Job, und die Unterschiede nehmen erheblich ab. Als Full-time-Space-Betreiber mit 30 und mehr Mitgliedern sind es 79%, die durchschnittliche bis überdurchschnittliche Einkommen erzielen. Mit Nebenjobs der Betreiber steigt der Anteil auf 83%, genau wie bei allen anderen Coworkern.

Betreiber geben Nebenjobs auch nach zwei Jahren nicht auf

Was jedoch, wenn die Betreiber trotz der steigenden Mitgliederzahlen weiter ihren alten Job beibehalten? Diese Entscheidung kann sich positiv wie negativ auf ihre Einkommen auswirken. Auf jeden Fall driften die Einkommen der Sidejobber ab dem dritten Jahr stark auseinander. Ob nun aus Expansionsgründen mit vorübergehend negativen Effekten oder einer jobbedingt unterschiedlich intensiven Betreuung der Mitglieder, geht aus den Daten allerdings nicht hervor. Starteten die Betreiber jedoch einmal den Space mit einem weiteren Job, so behalten sie ihn auch bei. Erst ab dem dritten Jahr steigt der Anteil der Betreiber etwas, die in Vollzeit ihren Space managen (von 20 auf 27%).

Wie sich Coworking Spaces mit den weiteren Jahren hinsichtlich der Profitabilität entwickeln, steht in der Bewertung dagegen noch aus.  Es existieren zu wenige, um verlässliche Aussagen darüber zu erhalten. Auf einem guten Weg sind sie jedoch allemal.

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Die zweite weltweite Coworking Befragung:

1) Wie Coworking Spaces geboren werden

2) Arbeiten Coworking Spaces profitabel?

3) Interaktionen in und zwischen Coworking Spaces

4) Die Coworking Vorhersage 2012

5) Die Coworking Space Mitglieder

6) Was Coworking Mitglieder wollen

7) Die Entwicklung der Coworking Spaces

8) Wie Freelancer, Angestellte und Unternehmer coworken

9) Die Ex-Coworker und Noch-nicht-Coworker

10) Coworking in den USA und der EU

11) Coworking in kleinen und großen Städten

12) Vom Heimbüro in den Coworking Space

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Die zweite weltweite Coworking Befragung wurde durchgeführt von Deskmag in Kooperation mit dem Team von Coworking Europe und ins Französische und Spanische übersetzt von La MutinerieCoworking Spain. Die Erhebung wurde unterstützt von Emergent Research,University of Texas at AustinCoworking DeutschlandCoworking Project ItalyJellyweek.orgDeskwantedCohere Community.

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