A primera vista, había algo más de espacios de coworking que funcionaban de forma rentable que en los años anteriores a la pandemia. Pero existían algunos grupos a los que antes les iba bastante mejor que ahora.
☆☆ La 2023 Global Coworking Survey cuenta con el apoyo de Nexudus & Yardi Kube. Encuentra el informe gráfico aquí. ☆☆
En general, el 46% de los espacios de coworking fueron rentables en los doce meses anteriores a la encuesta. Este porcentaje aumentó significativamente hasta el 52% entre los espacios de coworking con ánimo de lucro.
Una cuarta parte de todos los espacios de coworking no recuperaron sus gastos, lo que está al mismo nivel que en 2019. Esto incluye muchos más espacios de coworking sin ánimo de lucro que antes, que ya tenían menos probabilidades de ser rentables debido a su modelo.
Los espacios de coworking también pudieron declararse 'ni rentables ni no rentables'. La cuota de este grupo descendió ligeramente hasta el 30%.
Hubo algunas salvedades en el comportamiento generalmente positivo del mercado.
El primero es un efecto estadístico. La proporción de espacios de coworking muy jóvenes en el mercado siguió disminuyendo. ¿Por qué? Las ubicaciones más antiguas no tienden a cerrar solo porque se abre una nueva. Los espacios de coworking de hasta un año de antigüedad representaron el 13% del mercado total este año, frente a una cuarta parte en 2019.
¿Qué significa esto? El grupo de espacios de coworking jóvenes era, y sigue siendo, el que menos probabilidades tiene de ser rentable, ya que pocas empresas empiezan con un beneficio inmediato. Este grupo ha sido una de las dos razones principales de la baja rentabilidad del sector de coworking en el pasado. A la inversa, si nada más hubiera cambiado, su cuota decreciente debería haber dado lugar automáticamente a espacios de coworking más rentables en el mercado global. Pero, al menos dos tendencias recientes han actuado en contra:
Las ubicaciones más antiguas se tambalean
Antes de la pandemia, los espacios de coworking eran con más frecuencia rentables cuanto más antiguos eran. Ahora esta tendencia se ha invertido, empezando por los espacios que tienen más de seis años. Entre los mayores de 10 años, mucho menos de la mitad obtuvieron beneficios. Esto está por debajo de la media.
Actualmente, el tamaño no es la clave de los beneficios
A diferencia del periodo prepandémico, había pocas economías de escala que condujeran a una mayor probabilidad de beneficios. En concreto, los espacios de coworking con entre 250 y 500 puestos tenían menos probabilidades de ser rentables. Esto incluía a cadenas más grandes. La encuesta abarcó un periodo de doce meses, por lo que es probable que aún se incluyan algunos efectos duros de la pandemia.
La clave es una alta ocupación
Por otro lado, los espacios de coworking con altos índices de ocupación seguían teniendo muchas más probabilidades de ser rentables. Del mismo modo, los que tenían una alta densidad de escritorios y miembros por m2 y muchos miembros por personal eran más capaces de obtener beneficios. En menor medida, lo mismo ocurre con los espacios de coworking, donde los miembros no sólo están inscritos, sino que trabajan con frecuencia.
También era más probable que generaran beneficios en zonas con muchos espacios de coworking. Seguían haciéndolo más fácilmente en las grandes ciudades. Sorprendentemente, esto ocurría más a menudo en zonas periféricas, posiblemente debido a los alquileres más bajos.
Como ocurría antes de la pandemia, una elevada proporción de oficinas privadas contribuyó al salto a la zona de beneficios. De media, sin embargo, su alquiler no representó más de la mitad de los ingresos en los espacios rentables. Los espacios de trabajo abiertos y las zonas de descanso siguieron siendo componentes muy importantes de los espacios de coworking rentables.
Los elevados precios de los alquileres pueden suponer una gran amenaza
Como en encuestas anteriores, los espacios de coworking con costes de alquiler relativamente altos tenían más probabilidades de no ser rentables, además de una baja ocupación. Los espacios de coworking también confirmaron estos dos factores al informar directamente de sus problemas. En cambio, los altos precios de la energía, la inflación y la competencia no afectaron a la probabilidad de que un espacio de coworking fuera rentable.
