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Coworking Spaces

Wie profitabel arbeiten Coworking Spaces heute?

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Können Betreiber mit Coworking Spaces reich werden, oder verbrennen sie mit ihrem Geschäft nur Geld? Beides geht. Letzteres sicher einfacher als ersteres. Für die meisten liegt die Antwort dazwischen - wie überall sonst auch. Coworking Spaces arbeiten nicht losgelöst von Marktprinzipien. Die Geschäftsmodelle sind zahlreich, so wie die Motivationen und Ziele ihrer Gründer. Und genauso wie jeder sich mit einer Bar, einem Café oder einer Restaurantkette verheben, den großen Wurf landen oder einfach nur seinen eigenen Lebensunterhalt bestreiten kann, funktioniert es mit Coworking Spaces. Im Durchschnitt läuft es jedes Jahr etwas besser, aber insgesamt noch nicht rund. Wie es derzeit genau aussieht, erfährst du in diesem Artikel.

40% aller Coworking Spaces arbeiten nach eigenen Angaben profitabel. Der Anteil steigt damit seit vier Jahren kontinuierlich. 2013 lag er nur bei 32%. Umgekehrt sank der Anteil verlustreicher Coworking Spaces noch deutlicher auf 26% (2013: 36%). Ein Grund dafür liegt in ihrem Alter. Sie befinden sich immer noch in einem sehr jungen Markt. Fast jeder dritte Coworking Space startete erst innerhalb der letzten zwölf Monate, vor vier Jahren war es sogar die Hälfte. Im Durchschnitt erreichen sie den Break-even im 13. Monat nach ihrer Eröffnung - bei dem keine operativen Verluste mehr anfallen, aber auch noch keine Gewinne generiert werden.

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Die Erhebung & Analyse der Global Coworking Survey 2017
erfolgte in Zusammenarbeit mit Social Workplaces & wurde
unterstützt von Nexudus SpacesEssensys und Communitas.

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Das weiterhin geringe, aber steigende Durchschnittsalter erklärt so teilweise den wachsenden Anteil profitabler Coworking Spaces. Zeitspiel eignet sich dennoch nicht als Strategie für einen erfolgreichen Coworking Space. Jene scheiden lediglich nach einiger Zeit aus, und werden nicht mehr erfasst, auch das bewirkt einen Anstieg. Andere Faktoren beeinflussen die Wirtschaftlichkeit wesentlich nachhaltiger. Dafür untersuchten wir naheliegende sowie weniger naheliegende, und ob und wie sie mit der Profitabilität in Zusammenhang stehen. 

Die Mitgliederzahl entscheidet am meisten

Das am stärksten beeinflussende Kriterium ist die Mitgliederzahl. Je mehr Kunden, oder in diesem Fall Mitglieder, ein Unternehmen betreut, desto eher steigt die Profitabilität. Keine wirklich neue Erkenntnis, die auch für Coworking Spaces funktioniert. Drei von vier Coworking Spaces mit 200 oder mehr Mitgliedern arbeitet über der Gewinnschwelle. Bei Coworking Spaces, die ein Jahr oder älter sind, und als For-Profit-Unternehmen agieren, liegt der Anteil noch einmal darüber. Lediglich 3% schreiben Verluste. Ähnliches gilt in geringerem Maße für die Größe. Mit dem steigenden Platzangebot können mehr Mitglieder aufgenommen werden. 

Werden sie nicht entsprechend ausgelastet, sinkt die Wirtschaftlichkeit jedoch wieder. Jeder zweite For-Profit Coworking Space, der über weniger Mitglieder als Arbeitsplätze verfügt, erzielt auch nach einem Jahr keine Gewinne.

Coworking Spaces in großen Städten haben es weiterhin leichter…

Ein anderes, etwas weniger entscheidendes Kriterium liegt im Standort. Coworking Spaces erreichen die Gewinnzone desto öfter und schneller, je größer der Ort ist, an dem sie tätig sind. Kleinstädte, ländliche, und selbst suburbane Regionen stellen die Betreiber weiter vor deutlich größere Herausforderungen, um einen Coworking Space nachhaltig zu etablieren.

… wenn der Kreis der Wettbewerber nicht zu groß wird. 

In den ganz großen Städten, den Millionenstädten, hängt die Wirtschaftlichkeit mit der Zahl der Wettbewerber zusammen. Wo wenige Coworking Spaces existieren, ist auch die Nachfrage und damit die Mitgliederzahl geringer. Je mehr Wettbewerber aktiv sind, desto prächtiger entwickeln sich Coworking Spaces allgemein. In der Gruppe mit 50 und mehr Wettbewerbern in einer Stadt sinkt die Profitabilität allerdings wieder. Eine substanzielle Erklärung findet sich nicht. Mitglieder fehlen ihnen allgemein nicht, auch die Auslastung und die Gehälter der Betreiber befinden sich im Durchschnitt über dem Niveau von Coworking Spaces mit weniger Wettbewerbern. Die anteiligen Ausgaben für Mieten reißen nach oben nicht aus. Möglicherweise liegen die Ausgaben an solchen Standorten inklusive der Mieten dennoch deutlich über anderen. Für eine Erklärung mit tiefergehenden Vergleichen ist die Datenlage noch zu dünn. Dass vor allem mehr unprofitable Coworking Spaces meinen, es gäbe bei ihnen “zu viele Coworking Spaces” vor Ort, überrascht weniger. Ob in einigen Städten mittlerweile tatsächlich ein Überangebot existiert, lässt sich vor diesem Hintergrund nicht ausschließen. 

Mehr Teambüros sichern die Existenz, mehr Meeting Spaces gefährden sie 

In den letzten Jahren boten zunehmend mehr Coworking Spaces neben den offenen Arbeitsräumen auch Einzel- oder Teambüros an - und steigerten darüber ihre Einnahmen und Profitabilität deutlich. Nur jeder vierte Coworking Space ohne dieses Angebot arbeitet mit Gewinnen. Mit den Büros sind es die Hälfte. Dominieren die Einnahmen aus diesem Bereich, sinkt jedoch nicht nur ihre Wirtschaftlichkeit. Auch das Coworking-Konzept stellt es in Frage. Insbesondere, wenn sie mit den offenen Arbeitsräumen unverbunden bleiben. 

Meeting Spaces eignen sich ebenfalls als zusätzliche Einnahmequelle. Zu viele von ihnen können jedoch ein tiefes Loch im Haushalt hinterlassen. Unprofitable Coworking Spaces zeichnen sich neben einer unterdurchschnittlichen Mitgliederzahl vor allem durch ein Überangebot an Meeting Spaces aus. Wenn diese Räume mehr als ein Viertel der Flächen oder Einnahmen ausmachen, führen sie Coworking Spaces mit überdurchschnittlicher Wahrscheinlichkeit in die zukünftige Pleite.

In der aktuellen Umfrage konnten die Teilnehmer äußern, wo sie den Schwerpunkt ihrer Tätigkeit setzen. ‘Business Center’ und ‘Shared Offices’ schnitten mit ihrem höheren Anteil an privaten Büros (ein Drittel) bei der Wirtschaftlichkeit besser ab als ‘Coworking Spaces’ oder ‘Community Spaces’, die weniger Büros anbieten, aber auch deutlich jünger sind. 

Private Büros erhöhen gleichzeitig den Anteil an festen Arbeitsplätzen, weshalb Coworking Spaces mit einen größerem Anteil in diesem Bereich ebenfalls allgemein besser abschneiden. Dennoch arbeiten auch 40% aller Coworking Spaces profitabel, die nur auf flexible Arbeitsplätze setzen - und damit nicht weniger als im Durchschnitt. Insgesamt läuft die Mischung aus beiden mit einer Dominanz von festen Arbeitsplätzen am besten. 

Kuratierte laufen nicht besser als offene Coworking Spaces 

Allgemein behaupten sich diejenigen Coworking Spaces leicht besser, die offen für alle Personen sind - insbesondere in den Millionenstädten. Sind die Spaces mindestens ein Jahr alt sind und arbeiten als For-Profit-Unternehmen, unterscheiden sie sich kaum noch voneinander, egal ob sie eine ‘Open-for-all’-Policy verfolgen, ihre Mitglieder über Bewerbungen aussuchen oder eine bestimmte Nische bedienen - mit einer Ausnahme.

Ungleichheit der Geschlechter endet nicht vor einem Coworking Space

Weil Frauen auch heute allgemein ein niedrigeres Einkommen als Männer erzielen, sind Coworking Spaces, die nur Frauen aufnehmen, bei der Profitabilität eine größere Herausforderung für die Betreiber. Überraschenderweise arbeiten jedoch selbst Coworking Spaces mit wesentlich mehr männlichen als weiblichen Mitgliedern unterdurchschnittlich profitabel. Am besten laufen jene mit einem etwa gleich hohen Anteil beider Geschlechter. 

Die Ungleichheit beim Einkommen reicht bis zum Investitionsvermögen der Gründer. Männer investieren mehr in einen Coworking Space als Frauen, in Europa das 2,5 fache, in den USA sogar mehr als vier mal so viel. Von Frauen gegründete Coworking Spaces betreuen vermutlich auch deshalb weniger Mitglieder, sind kleiner und laufen - zumindest außerhalb Europas - häufiger unprofitabler. 

Die Einnahmen spreizen ähnlich weit auseinander wie die Investitionssummen. Von Männern gegründete Coworking Space erzielen etwa 2,5x höhere Einnahmen. Berücksichtigt man das Verhältnis von Investitionssumme und Einnahmen zueinander, ergeben sich unterm Strich jedoch keine Unterschiede und legen nahe, dass Frauen mit den gleichen Investitionssummen ähnliche hohe Einnahmen generieren und erfolgreich einen Coworking Space etablieren können. Oder anders gesagt, vom Geschlecht hängt der Erfolg nicht ab, wenn es es nicht gäbe. 

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